Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Sugestowo zazwyczaj pomaga w mniejszych zakupach, powiedzmy do kilku tysięcy złotych. Dziś coś większego. Jak kupić mieszkanie?

Ceny nieruchomości od deweloperów są publiczne

Kilka tygodni temu zaczęła w pełni działać ustawa nt. jawności cen mieszkań od deweloperów. Dzięki temu nie ma już potrzeby dzwonić/odwiedzać/pisać maila do dewelopera aby łaskawie powiedział ile kosztuje mieszkanie. Ceny są w internecie publicznie dostępne.

To otwiera wiele możliwości. Jeśli szukasz nowego mieszkania możesz wejść na np. projektdeweloper i sprawdzić na mapie ile kosztuje m2 mieszkania w miejscu, które Cię interesuje. Myślę, że najlepiej znaleźć wiele takich inwestycji (np. 5) które są w fajnych okolicach a następnie dzięki temu negocjować z deweloperami.

 

Czy to czas na zakup mieszkania?

Kwestią sporną pozostaje co wydarzy się z rynkiem nieruchomości. Sam sprzedałem mieszkanie w listopadzie 2023r. stwierdzając (w lipcu 2023r.) że na rynku jest bańka i pora z niego wyjść. Co prawda było to mieszkanie w którym mieszkałem, także posunąłem się dość daleko, ale jestem zadowolony z tego ruchu. Obecnie wynajmuję mieszkanie. Uważam, że na dzień dzisiejszy (październik 2025r.) bardziej opłacalne jest wynajmować i pieniądze z mieszkania mieć na giełdzie niż zamrożone w murach. Idealnym wyjściem jest kupić na kredyt hipoteczny, który jest wysokości +/- raty wynajmu.

Co do przewidywań to mieszkania w miastach, szczególnie dużych lub/i szybko rozwijających się raczej nie spadną za bardzo. Może 10-30% w takiej Warszawie/Rzeszowie/Wrocławiu. Natomiast w innych miejscowościach, czy na wsi spadek może być większy. Z tym, że ten spadek raczej nie będzie nominalny. Tj. nie stanie się tak, że dziś mieszkanie w Warszawie kosztuje 750 tys. zł a za rok to samo mieszkanie będzie można kupić za 525 tys. zł. Raczej w ciągu 10 lat takie mieszkanie kupi się za np. 700 tys. i to wciąż będzie dużo większy spadek niż o 50tys. zł, gdyż inflacja zrobi swoje (pieniądz dziś jest więcej wart niż pieniądz za 10 lat).

Za…

Argumentem za spadkiem cen jest sytuacja z Ukrainą. Jeśli skończy się wojna to część Ukraińców wróci, co zmniejszy popyt. Jeśli wojna się rozszerzy (nie sądzę), lub nawet będą „drobne” działania wojenne (np. drony) to nie poprawia to sytuacji właścicieli. Szczególnie, że w Polsce jak rakieta spadnie na mieszkanie to z jednej strony żadne ubezpieczenie tego nie obejmie a z drugiej kredyt hipoteczny na takie mieszkanie nadal trzeba spłacać.

… a nawet przeciw

Słyszałem ciekawy argument za wzrostem cen mieszkań tj. zwiększone wymagania odnośnie garaży od 01.01.2026r. Mają mieć dużo grubsze mury aby niejako pełnić funkcję schronów. To zwiększa cenę budowy, choć zgaduję, że na metrze mieszkania są to setki zł.

Co będzie nikt nie wie. Każdy działa tak jak uważa, efekty same przyjdą

 

Jak (niestandardowo) kupić mieszkanie?

Na rynek wszedł projekt dopłat, nazywa się „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Założenie jest takie, że można kupić mieszkanie, gdzie kredyt zaciągany jest z wkładem własnym 0%, gdyż jest to w jakiś sposób gwarantowane przez Państwo.

Otwiera to wiele możliwości. Jedna z nich to standardowe podejście do życia: nie masz wkładu własnego a i tak możesz kupić mieszkanie, założyć rodzinę, wychowywać dzieci. Takie podejście jest jak najbardziej w porządku. Ewentualnie zrób coś niestandardowego. Np. zamiast mieć 1-2 dzieci to (niestandardowo) weź się za 3+ 🙂

Są też mniej standardowe opcje jak np. wskazana przez Kacpra Bisantza. Jeśli jesteś młody to kup mieszkanie (50 m2) w mniejszej miejscowości, najlepiej już podzielone na 2 kawalerki. Zamieszkaj w jednej, drugą wynajmij. Tym sposobem wynajem tej jednej kawalerki spłaca kredyt hipoteczny, a Ty mieszkasz płacąc jedynie czynsz. Trudno mieszkać taniej.

 

Zalety mieszkania z rynku pierwotnego

Jest kilka głównych zalet mieszkania z rynku pierwotnego. Większość z zalet jest oczywista (np. możesz je urządzić pod siebie, czynsz jest dość niski itd.). Jest jednak kwestia o której dużo rzadziej się wspomina. Zakładając, że wejdą w życie te wszystkie tałatajstwa odnośnie śladu mieszkań, to mieszkanie z rynku wtórnego dostanie klasę D czy F. Sprzedaż, jak i wynajem takiego mieszkania będzie utrudniony.

 

Wada mieszkania z rynku pierwotnego

Główną wadą mieszkania z rynku pierwotnego jest to, że dużo trudniej tutaj o okazję. Na rynku wtórnym jest dużo opcji jak licytacje komornicze, licytacje spółdzielcze, mieszkania na gruntach nieuregulowanych etc. Pozwala to zrobić coś niestandardowo i dzięki temu kupić mieszkanie taniej.